제 7장 외국인의 부동산 소유와 세금

마.외국인의 부동산 임차

외국인은 민.상법에 따라 토지를 임차하는 것이 가능하며, 임차계약서 상 임차기간은 일반적으로 30년을 넘을 수는 없다. 임차기간이 완료되면 다시 갱신하는 것은 가능하나, 마찬가지로 갱신된 임차기간도 30년을 넘을 수는 없다. 

1999년 5월 19일부터 발효된 "상업 및 산업법(Commerce and Industry Act)의 부동산 임차에 관한 규정에 따르면 임차기간을 50년까지 인정하고 있다. 갱신의 경우에도 50년까지 가능하다. 이 경우 임차계약서는 문서로 작성되어야 하며, 등록되어야 한다. 이 법은 상업 및 산업 목적으로 부동산을 임차하는 경우에만 해당되며, 임대 면적도 최대 100 라이를 허용하고 있다.

(1) 임대차 계약에 대한 인지세
상업목적의 토지 및 건물의 임차는 태국 세법에 따라 전체 임차기간 동안의 총 임차료 (보증금 포함) 1,000 바트 당 1바트의 인세를 부담하여야 한다. 세법 상 임차에 따른 인지세는 원칙적으로 임대인이 납부해야 할 세금이다.

(2) 임대계약 등록 수수료
3년을 초과하여 임대차 계약을 하는 경우에는 토지관리국(Land Department)에 등록을 하도록 되어 있다. 토지관리국에 등록 시 수수료는 전체 임차기간 동안 지급할 총 임차료의 1%를 납부하여야 한다. 특별히 정한 바가 없으면 수수료 납부의무는 임대인 및 임차인 모두 동등하게 해당한다.

(3) 임차권의 양도
토지관리국에 등록이 되어 있는 임차권을 제 3자에게 양도하려고 하는 경우에도 인지세와 등록 수수료가 양도를 하는 시점에서 동일하게 부과된다. 이 경우에는 일반 임대차의 경우와 달리 부가가치세의 적용 대상이 된다.

◀외국인 소유의 콘도를 임대하는 경우▶

콘도미니엄법 상 특별한 제한이 없는 경우 외국인은 자유롭게 콘도를 임대할 수 있다. 외국 투자자로써 태국에서 부동산을 임대하는 사업으로 간주되는 경우에는 외국인 사업법 상 규제 대상(카테고리 3)이 된다. 비거주 외국인의 경우에는 임차료를 어디로 지급되는가와 무관하게 태국 원천소득에 해당하며 원천 징수세(15%) 대상이 된다. 임차료가 연간 기준으로 5만 바트 이상인 경우에는 개인소득세의 대상이다. 그 외에도 콘도가 사업목적 또는 본인의 거주 목적 이외에 사용될 경우에는 주택 및 토지세의 대상이 된다.  

(사례) 개인이 콘도미니엄을 판매했을 경우에 발생하는 세금 및 비용의 계산

현재 제가 3년간 소유하고 있는 콘도의 가격이 800만 바트 정도하는데 매도를 진행 중이고 매도 관련 모든 비용과 세금을 부담하기로 했는데 과연 세금과 비용은 얼마나 드는지요?

(답변)
납부하여야 세금은 특정 사업세, 인지세, 원천징수세 그리고 등록수수료로 아래와 같은 계산에 따라 총 세금은 397,350 바트이며, 이전 등록수수료는 160,000 바트가 됩니다. 따라서, 매각 가격 대비 이전 비용의 부담률은 6.96%(=557,350 / 8,000,000)가 됩니다.

(1)특정 사업세 
보유기간이 5년 미만이므로 800만 바트의 3.3%에 해당하는 264,000 바트입니다. 과세 표준은 매도가격 또는 정부가 평가한 금액 중에 높은 가격을 적용합니다.

(2)인지세
특정 사업세를 납부하는 경우에는 인지세의 대상이 안됩니다.

(3)등록 수수료 
정부가 평가한 금액의 2%에 해당하는데 신고된 매도 가액이 동일하다고 가정을 하면 등록 수수료는 160,000바트가 됩니다.

(4)원천징수세
매각 가액에서 보유기간에 따른 공제액을 차감하여 계산이 되는데, 보유기간이 3년이므로 800만 바트의 77%는 6,160,000 바트가 된다. 연간 기준으로 계산된 원천징수세의 과세표준은 (8,000,000 - 6,160,000) / 보유기간(3년) = 613,000 바트가 된다.

현재 개인 소득세율에 따르면 15만 바트 이하는 0%, 15만 바트를 초과하여 30만 바트까지는 5%이고, 30만 바트를 초과하여 50만 바트까지는 10%이며, 30만 바트를 초과하여 75만 바트까지는 15%이므로, 0 + 15만 *5% + 20만*10% + 11.3만*15% = 44,450 바트가 됩니다. 이를 다시 3년간으로 환산하면 133,350 바트가 원천징수세에 해당됩니다.